北京上海等一线城市为代表的中国房地产市场目前已进入“存量经济”阶段，，，，，，贸易地产的存量盘活成为开发商目前钻研的沉要方向，，，，，，?“商改写”、“酒改写”、“写字楼升级刷新”案例日益增多，，，，，，旧改写字楼、厂房的刷新成为已然成为产业地产、贸易地产新趋向新发展。。。。。。

?旧改为城市更新带来了诸多变动，，，，，，这对整体写字楼市场有肯定推进作用，，，，，，不仅影响了新一代写字楼项主张设计趋向，，，，，，同时带头了北上广等稀缺地皮资源城市的更新和存量升级。。。。。。

因刷新带来的变动体此刻四个层面：物业硬件升级、共享空间打造、艺术氛围引入以及生态办公的营造。。。。。。好比北京中粮广场内部打造了COFCO FANTASY共享办公空间，，，，，，中融信任广场则利用原有贸易的特殊结构，，，，，，设计了贯通南北的采光中庭，，，，，，此类均为旧改市场上较为成功的案例。。。。。。

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案例一：旧厂房刷新 幸福里

幸福里位于上海长宁区番禺路 381 号，，，，，，由原来的上海橡胶钻研所刷新而建。。。。。。幸福里体量较幼，，，，，，占地 5908 平方米，，，，，，构筑面积 11150 平方米，，，，，，定位于集创意办公、文化艺术产品展示及贸易休闲等多种业态于一体的综合型产业园区。。。。。。

作为上海文创园区 2.0 时期的一个代表，，，，，，就刷新方面来说，，，，，，幸福里一个很显著的特点是并没有对原佑赘里弄元素」进行放大，，，，，，而是进行了很大水平的翻新和现代化处置。。。。。。在这里，，，，，，你看不到袒露的水泥、砖，，，，，，或者老厂房的工业化空间，，，，，，它更像一个现代化的产品。。。。。。

幸福里刷新档案

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资料起源：企业官方,公开资料

（一）刷新亮点：

1. 产业升级：从造作业到文创，，，，，，职能沉新定位

幸福里刷新后实现了从造作业到文创产业的转变，，，，，，这也和周边的资源状态密不成分。。。。。。幸福里地处长宁区法华镇区域，，，，，，属于上海市产业发展政策沉点搀扶的环东华时尚创意产业集聚区。。。。。。

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幸福里刷新前后对比

另表，，，，，，该地靠近上海交通大学法华校区与作为上海国际电影节进行地的上海影城，，，，，，受益于这几方面的共同拉动，，，，，，该地汇集了多多产业族群，，，，，，文创空气浓密，，，，，，这也与幸福里刷新后的项目定位相匹配。。。。。。

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幸福里周边

2. 空间优化：一字型动线，，，，，，畅达性好，，，，，，尺度合适

刷新后的幸福里拆除了围墙，，，，，，买通了番禺路与幸福里，，，，，，由原来的封关式变为盛开式，，，，，，形成了「一」字型动线，，，，，，一条主干路横贯园区，，，，，，加上项目以多个独栋的大局存在，，，，，，这就使得垂直动线上的畅达性极佳。。。。。。

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幸福里动线刷新前后对比

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主干路宽?6-7?米，，，，，，尺度合适，，，，，，并且可形成视觉上的连贯性，，，，，，也便于两侧铺面展示。。。。。。另表，，，，，，盛开式的设计也为周边居民提供了分享、履历的空间。。。。。。

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主干路

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另表，，，，，，园区内有多多艺术人文雕塑，，，，，，并有大量绿植，，，，，，确保了景观的丰硕性。。。。。。与此同时，，，，，，园区屋顶上设置了一些太阳能发电设备，，，，，，也出现了环保节能的一面。。。。。。

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园内景观

3. ?贸易配套：打造街区式贸易，，，，，，引入了多多新兴品牌

在园区内，，，，，，幸福里在主干路两侧打造了一条街区式贸易步行街，，，，，，不仅为园区内的租户提供了方便，，，，，，也通过贸易空气与文艺地标的打造导入了表部客流，，，，，，增长了园区人气。。。。。。

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园区内「做作」店铺

台式面包店Fascino

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西班牙餐厅Snail

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网红餐厅桃园眷村

另表，，，，，，幸福里的人道化设施做得极度到位。。。。。。好比每栋都设有直梯，，，，，，每个楼层都设有厕所等，，，，，，这一方面方便了入驻人群，，，，，，另一方面也为将来提升收益回报提供了前提。。。。。。

（二）两点不及

1.?体量幼，，，，，，入驻企衣粪型单一

幸福里一期只有?1?万多方，，，，，，这限度园区容量，，，，，，这也决定了其回报空间有限。。。。。。目前幸福里入驻品牌多为设计类企业，，，，，，高层空间多是作为店铺人员办公之用。。。。。。

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幸福里入驻品牌（部门）

2.?配套贸易聚客力与驱动力相对较弱

由于幸福里不足相对集中的空间，，，，，，这就导致了其配套贸易的聚客力与驱动力相对较弱。。。。。。很多客流只是在此停顿，，，，，，却并未形成现实消费，，，，，，因而，，，，，，导入客流能否转化为提袋率有待观察。。。。。。另表，，，，，，幸福里作为街区贸易，，，，，，也会受到上海多雨气象的较大影响。。。。。。

冷清的服装店铺

（三）经营情况与盈利模式

幸福里园入驻企业多为成熟的文创企业，，，，，，目前出租率办公为?100%?，，，，，，零售?90%?。。。。。。幸福里前期刷新投入为?6000?万，，，，，，据官方说法，，，，，，现已全数收回成本，，，，，，而这距其开业仅仅两年多。。。。。。

1.?租金相对周边较高

从操作模式上来说，，，，，，幸福里的盈利模式仍是传统的租金差价。。。。。。由于刷新投入较高，，，，，，幸福里的租金比周边要高，，，，，，周边租金在?5?元/平米/天左右，，，，，，幸福里办公区域租金在?6?元/平米/天到?8?元/平米/天，，，，，，贸易在?10?元/平米/天到?18?元/平米/天。。。。。。

2.?“前厂后店”模式，，，，，，提升高层出租率

幸福里入驻企业不少是初次进入上海的成熟品牌，，，，，，这些企业在开店的同时，，，，，，也有办公需要，，，，，，因而，，，，，，幸福里“前厂后店”的模式也很好地适应了这一需要。。。。。。低层开店，，，，，，高层办公，，，，，，有效地解决了高层出租问题。。。。。。

幸福里楼层业态散布

3.?阐扬场地优势，，，，，，进行多种活动提升人气，，，，，，增长收益

除了固定租金收益，，，，，，幸福里作为上海有代表性的文创园区，，，，，，还通过阐扬场地优势进行时尚颁布会、新产品展示与定造、创意家居用品、艺术陈列品展览等商务合作，，，，，，在提升人气的同时，，，，，，也增长了收入起源。。。。。。这也是好多创意园区的典型做法。。。。。。

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园区内艺术展厅

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尚未交易的地球美食剧场

类似幸福里的刷新项目有好多，，，，，，这些刷新一方面阐扬了原有空间的再利用，，，，，，另一方面也通过更新赋予了老厂房新形貌，，，，，，增长了上海的城市活力。。。。。。

上海的文创园区重要分为四类：设政策动类、艺术创作和展示类、技术创新和服务表包类、时尚和休闲服务类。。。。。。概括来说，，，，，，已走过二十多年的上海老厂房刷新文创园区，，，，，，其过程能够分为以下三个阶段：

上海老厂房改文创园区三个阶段

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资料起源：企业官方,公开资料 ?克而瑞征询造表

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文创园区?1.0?：粗放式自觉运营，，，，，，现已遭裁减

最早的文创园区，，，，，，是通过一些企业刷新老厂房自觉运营的，，，，，，对老厂房表立面进行单一整治后即起头对表交易；；；；；；这种方式拥有成本低、复造快等特点，，，，，，能够以较少投入、较快投入运营，，，，，，但持久下去，，，，，，这种方式却会造成园区同质化严沉、职能缺失等弊病，，，，，，最终甚至已不成其为「文创园区」。。。。。。

文创园区?2.0?：以红坊、M50、8?号桥等为代表

经历过草创阶段之后，，，，，，上海的老厂房刷新文创园区慢慢走向成熟阶段，，，，，，涌现了以红坊、M50、8?号桥等为代表的典型案例。。。。。。这类园区会投入较多资金与功夫对老厂房进行沉新规划与建设。。。。。。

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红坊

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8号桥

在定位上，，，，，，或依附主导产业荟萃企业，，，，，，或专一细分领域，，，，，，或成立品牌特色，，，，，，都是通过对老厂房或旧工业园区的刷新，，，，，，引入艺术、创意、文化等企业，，，，，，从而形成肯定的品牌荟萃效应，，，，，，并不休发展成为有代表性的文创园区。。。。。。如以上海驰名公共文化艺术社区为人所知的红坊、以构筑设计领域为主的8号桥、以视觉艺术领域为特色的?M50?等，，，，，，在不休发展的过程中都形成了自身特质。。。。。。

在构筑刷新上，，，，，，它们保留了原有的工业化空间状态，，，，，，好比袒露的水泥或砖墙、原有的钢铁结构等，，，，，，拥有复古气味。。。。。。置身其中既能够感想到现代气味，，，，，，又能够一见原有的工业风格。。。。。。

文创园区?3.0?：以幸福里、宝钢二钢厂等为代表

作为文创园区?3.0?代表的幸福里与?2.0?最大的分歧是，，，，，，它险些已经齐全摒弃了原有老厂房的描摹。。。。。。在刷新过程中，，，，，，幸福里使用了大量新资料，，，，，，并通过一些设计手法对原有空间进行了沉新设计。。。。。。也正由于这一点，，，，，，相迸宗?2.0?，，，，，，幸福里必要更多的资金投入。。。。。。

另表，，，，，，在刷新中，，，，，，幸福里将老厂房的院墙和铁门齐全拆除，，，，，，将番禺路和幸福路买通衔接到了一路，，，，，，使周边居民越发方便出入。。。。。。这种齐全盛开式的园区，，，，，，创造了一种新的消费与履历环境，，，，，，显得更具时期感。。。。。。

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宝钢二钢厂（成效图）

尚未开业的宝钢二钢厂也与此类似。。。。。。除了保留幼部门原钢厂空间之表，，，，，，设计方对老厂房进行了整体调整和优化，，，，，，蕴含路网布局、空间的沉新打造、区块的再规划、景观沉置等，，，，，，使老厂房出现出了齐全分歧的全新形貌。。。。。。

随着中国城镇化的不休推动，，，，，，地皮资源尤其是一线城市的地皮资源将更为稀缺，，，，，，若何更好地融合产业与其他用地，，，，，，推动地皮资源集约化，，，，，，是上海等一线城市亟待解决的问题。。。。。。

每个城市都有其内涵的城市秩序与发展法规，，，，，，在将老厂房改为文创园区之前，，，，，，就应该处置好目前和将来的规划，，，，，，在可持续发展的基础上索求更新实际。。。。。。

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案例二：写字楼刷新 宝钢大厦

办公构筑发展到此刻，，，，，，经历过三次迭代，，，，，，第一代为通常自建的办公大楼，，，，，，仅能满足根基的办公需要，，，，，，第二代办公构筑借鉴国表尺度的写字楼，，，，，，起头注沉形象配套设施；；；；；；第三代办公写字楼有明确评价尺度，，，，，，好比甲级及5A设计建造尺度。。。。。。而第四代写字楼，，，，，，则是人道化绿色健全智能的写字楼，，，，，，以实现报答主题的办公方式，，，，，，构建垂直社区，，，，，，实现价值。。。。。。

据介绍，，，，，，2017年北京甲级写字楼市场供需均维吃旖稳态势，，，，，，空置率幼幅提高，，，，，，均匀租金同比增长0.4%，，，，，，至人民币332元/月/平米。。。。。。从区域而言，，，，，，目前北京产业疏解及转移的大布景下，，，，，，各个商务区均面对租户的更新升级以及楼宇的升级换代，，，，，，同时也受到其他新兴商务区的挑战，，，，，，如上地、昌平将与中关村区域形成竞争和补充，，，，，，而区域内原有的IT零售逐步撤离，，，，，，并且本地办公楼宇年限较久，，，，，，这也对区域写字楼市场发展提出了新的要求。。。。。。如鼎好大厦在原有租户撤离后沉新装建参与共享空间等新业态，，，，，，为互联网、高新科技类公司提供越发人道化、舒服化的办公环境，，，，，，思考更多健全生态成分，，，，，，而这一点，，，，，，将会成为写字楼刷新新的趋向。。。。。。

上海宝钢大厦位于上海市浦电路370号，，，，，，位于浦东陆家嘴金融业务区。。。。。。宝钢大厦楼高33层，，，，，，是上海宝钢集团公司总部地点地和国内钢铁买卖活动的重要场所。。。。。。宝钢大厦总构筑面积达7.5万平方米，，，，，，是集业务、办公、酒店客房、餐饮为一体的综合型大厦。。。。。。

宝钢大厦竣工功夫为1998年，，，，，，正本的旧构筑略显沉沉厚实，，，，，，为了适应21世纪简约并活跃的办公方式，，，，，，刷新选取现代的色彩及资料板，，，，，，并专门为构筑打造了新的案名概想及其品牌标识系统，，，，，，让整个构筑显得既年轻又轻巧，，，，，，颇具互联网心灵，，，，，，给用户一种明亮舒服的感触。。。。。。

原有的资料及色彩板↓

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更新设计后的资料及色彩板↓

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光线是构筑的沉要组成部门，，，，，，在这个项目也并不例表：光线的进入沉塑了构筑的内部空间。。。。。。整个内部空间洗澡在从表部街路和中庭投射进来的天然光线中。。。。。。

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刷新前

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刷新后

写字楼的大堂并不应该仅仅是出入传统楼宇入口，，，，，，它是一个枢纽，，，，，，它第三空间，，，，，，在这栋办公楼的租户可能会在某个时刻偶遇彼此，，，，，，彼此衔接，，，，，，碰撞更多的设法。。。。。。

刷新后的入口大厅的动线简洁，，，，，，没有任何花哨的大局处置，，，，，，淡色通透的材质和充足的照明，，，，，，赐与整个空间科技将来的利落感。。。。。。?

值得一提的是，，，，，，通过机电设备的空间治理，，，，，，大堂的高杜咨原来的4.5米提升到了此刻的5.2米，，，，，，大大改善了用户的空间履历。。。。。。

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更新前

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更新后

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垂直交通对于高层或超高层构筑来说极度沉要，，，，，，并且楼层越高对急剧有效的垂直交通服务的需要就越大。。。。。。在影响电梯服务质量的成分中，，，，，，电梯的地位是最沉要的成分之一，，，，，，若是进入大厦的人员（租户及其雇员、参观者）从主入口进入后需走很长的距离能力达到电梯间、走出电梯后又必要走很长的路能力达到他想去的处所，，，，，，就会给人们留下一个很不好的印象，，，，，，从而影响到大厦的吸引力。。。。。。

电梯间入口和电梯内部的情况也会从总体上影响到写字楼的吸引力。。。。。。一部电梯，，，，，，必要有足够的照明、适当的吊顶装建、容易识此外电梯节造符号和电梯内地面的优良守护。。。。。。为了使电梯内的空间感坦荡一些，，，，，，在电梯内的后墙上装置镜子或其他反光资料极度有援手。。。。。。电梯的守护情况不良常唬唬；；；崃畹缣菽诘目突б苫蟠笙媚谧饣У呐笛陨踔敛缓卧诘缣菽诘陌踩侍。。。。。。

电梯服务最沉要的尺度是安全和急剧，，，，，，但电梯乘客并不是仅仅推算电梯每分钟能上几多层，，，，，，而是推算上电梯前的期待功夫以及乘上电梯后在中央各楼层停顿的次数。。。。。。因而，，，，，，要合理配置电梯的数量，，，，，，并凭据构筑物的层数来确定每部电梯所停顿的层数领域，，，，，，以提高电梯运行的效能。。。。。。

原有电梯入口场景↓

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更新设计电梯入口场景成效图↓

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原有电梯入口场景↓

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更新设计电梯入口场景成效图↓

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通过与原有供货商沟通，，，，，，与电梯技术人员互换，，，，，，沉新规划电梯服务楼层，，，，，，提升部门电梯机能品质，，，，，，并对每层楼的电梯厅进行了沉新刷新，，，，，，营造出明亮通透的感触，，，，，，进而改善等待电梯履历。。。。。。

宝钢大厦力争打造一个垂直办公社区，，，，，，这里将有分歧布景的企业入驻，，，，，，带来分歧的需要。。。。。。故而在设计之初就凭据规划，，，，，，设计了分歧的交付尺度。。。。。。

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部门楼层精装建，，，，，，部门楼层租户拎包入住，，，，，，部门楼层送花圃露台（5F，，，，，，24F，，，，，，25F，，，，，，27F)而还有部门楼层提供结合办公方式，，，，，，适合草创幼企业，，，，，，其中顶层（29F），，，，，，其层高达6.6米，，，，，，能够作为为艺术展厅、会所餐厅等，，，，，，给租户更多的设想空间。。。。。。

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凭据写字楼招商经验，，，，，， “每一个产业社区都应该有一个结合办公空间，，，，，，这不仅能强有力地增长整个社区的活力，，，，，，还能极大地推进整栋楼的招商。。。。。。”

宝钢大厦在刷新设计之初就在裙楼区域预留了结合办公的空间，，，，，，目前，，，，，，助力打造互动与推进社交的结合办公品牌是——氪空间。。。。。。

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设计单元凭据需要和招商情况，，，，，，对楼宇入口进行奇妙的设计，，，，，，将构筑原有对称的两个入口，，，，，，利器拥有视觉高差的体块设计手法进行了优化分辨，，，，，，突显构筑主入口的同时，，，，，，为入驻的结合办公保留了独立入口。。。。。。

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天花板高杜纂房间尺度之间的比例合适, 将有助于营造一个宽敞舒服的办公环境。。。。。。在刷新前，，，，，，大楼受新风管限度，，，，，，办公区吊顶高度仅2.35米。。。。。。通过沉新规划新风管走向后，，，，，，办公室沿内墙吊顶高度做到了2.55-2.60m，，，，，，保障使用者在办公时的舒服履历。。。。。。

构筑表观方面，，，，，，引入花圃，，，，，，让构筑“与植物共生”。。。。。。从构筑室表环境，，，，，，室内绿化环境，，，，，，露台及屋顶花圃等层面，，，，，，让使用者佑装亲性命”的天然履历。。。。。。

室表景观刷新：移除主入口的简易花坛，，，，，，增长流畅线条的景观；；；；；；同时打开北侧商铺的空间，，，，，，延长表部休闲平台，，，，，，构筑表景营了造社区氛围，，，，，，推进了办公社区的活力。。。。。。

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更新设计后室表场景成效图↓

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露台及屋顶花圃：在部门楼层及顶层，，，，，，将原有的设备机房进行合理移位，，，，，，创造花圃露台，，，，，，为空间增长卖点及价值。。。。。。

原有平台实景照片↓

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更新设计露台花圃成效图↓

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为让楼宇形成社区，，，，，，设计中增设幼品、休息区、活动区，，，，，，为工作在宝钢大厦中的员工创造衔接的场景。。。。。。

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花圃露台、后广场等公共空间的设计，，，，，，成为了人们户表活动的中心，，，，，，而人道化的尺杜纂丰硕的活动方式加强了人们的衔接。。。。。。

在业态方面，，，，，，丰硕一楼贸易配套。。。。。。如大堂的金融服务和高品质餐饮业态，，，，，，首层的夹层空间引入新型食堂业态，，，，，，为工作人员提供方便的同时也让整个社区更拥有活力！

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美国驰名的城市规划师简雅各布斯以为，，，，，，new ideas must use old buildings，，，，，，新的设法必要老的构筑。。。。。。

如丽江四川大厦立面刷新项目设计引用四川的蜀文化心灵，，，，，，将川式传统构筑的青砖、回纹花格等元素，，，，，，以现代阐发手法赋予构筑新的表皮，，，，，，原有四个柱子的根基构筑大局依然存在，，，，，，但全新的构筑立面越发传递出蜀文化新的性命力。。。。。。

　　该项目为丽江第26届世界大学生夏季活动会市政刷新项目，，，，，，位于丽江市福田区上步路，，，，，，已经是地标性构筑。。。。。。蕴含一栋主楼和两栋副楼，，，，，，总构筑面积约45000㎡。。。。。。

　 ?四川大厦是一座集贸易、旅业、写字楼为一体的综合性大厦，，，，，，主楼高25层，，，，，，是四川省当局设在丽江特区的窗口企业。。。。。。大厦内设有写字楼、三星级的四川宾馆、银杏注中餐厅、美容美发厅、大堂吧、商务中心、工艺品店、商场、大幼高级会议厅以及为写字楼服务的食堂。。。。。。大厦主楼和副楼兴建于上世纪80年代，，，，，，原有构筑设计均为四根蓝色柱子造型，，，，，，立面简洁，，，，，，长远的楼龄使得其表墙面陈旧、开裂严沉，，，，，，难以匹配新时期的审美和使用诉求。。。。。。

以上旧构筑刷新案例看来，，，，，，能够充分的保障了资源的利用和节约，，，，，，还在肯定水平上尊沉汗青，，，，，，保唬唬；；；ち撕骨喙怪的同时保留其文化魂灵。。。。。。尊沉汗青、继承精华，，，，，，从深层的角度来解决最底子的问题，，，，，，在我们面对一栋旧构筑时必要去相识它的布景、汗青、环境、特点、甚至它的文脉，，，，，，以及“新主人”是否必要赋予它新的魂灵与使命。。。。。。简而言之，，，，，，就必要做到“对症下药”，，，，，，能力起到好的成效。。。。。。拔除利于，，，，，，能力达到最大的利于价值。。。。。。

与此同时，，，，，，除了反映较大的旧改案例，，，，，，如盈科中心、高和蓝峰等，，，，，，也不乏一些刷新的失败案例。。。。。。旧改失败普遍存在的是产权问题，，，，，，好多项目早些年产权销售，，，，，，经营者没有真正持有物业，，，，，，导致刷新碰壁。。。。。。

“旧改”能够说是时期变动的一个缩影，，，，，，城市更新则意味着经济体的更新、产业的更新、区域结构的更新以及将来生涯方式的更新，，，，，，城视装换血”也正以更新鲜、更年轻态的视角长驱直入。。。。。。

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资料起源：

1.?上海市文化创意产业推动辅导幼组办公室官网 幸福里介绍

2.?腾讯新闻：长宁幸福里，，，，，，从旧厂房变身时尚产业园

3.?微信公家号“中国宝武”有关资料